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Descubre los Beneficios de los Alquileres para Expats
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Última actualización: 18 octubre 2021
¿Desea comprar o ya ha comprado una propiedad en España que le proporcione una buena rentabilidad por alquiler y que quizás algún día le permita jubilarse allí? ¿O quiere crear una cartera de propiedades en España? Esta sigue siendo la opción número uno para compradores e inversores del Reino Unido. Los propietarios extranjeros se sienten atraídos por España gracias al excelente clima y al coste de vida relativamente bajo. Es una tendencia que continúa con fuerza, a pesar del Brexit.
El popular programa de televisión británico A Place in the Sun escribió a principios de este año que “las búsquedas de propiedades aumentaron un 27 % en 2021 respecto a 2020, con un incremento del 34 % en las consultas.” Pero la mayor sorpresa es que el precio medio de consulta de propiedades es de £196,713, frente a £156,091. Las cinco ubicaciones principales, dice el programa, son Torrevieja, Estepona, Villamartín, Marbella y Mojácar – no hay revelaciones sorprendentes allí,” añadieron.
Esto ocurre después del Brexit, donde hay que superar muchos más trámites burocráticos. Pero ya venga del Reino Unido, de fuera de la Unión Europea (UE) o de otro estado miembro; aún hay preguntas que necesitan respuesta. Y no menos importante, ¿cómo le afectará en términos fiscales?
A efectos fiscales, la hacienda o tributaria – las autoridades fiscales españolas – consideran cualquier dinero que reciba por alquilar una propiedad como parte de su renta imponible. Por tanto, debe declarar estos ingresos anualmente y está sujeto a tributación por ellos. Sin embargo, no paga impuestos sobre el importe total; primero deduce los gastos deducibles y luego, si procede, aplica otras deducciones, como se detalla a continuación. Esto aplica para quienes son residentes fiscales en España.
Si sus ingresos a tiempo completo provienen del alquiler, se considera renta de capital inmobiliario y se aplica un régimen fiscal diferente. Pero tenga en cuenta que debe cumplir una serie de condiciones para este régimen, como tener un contrato laboral a tiempo completo para la gestión de su propiedad o propiedades en alquiler.
No hay IVA en las propiedades en alquiler en España si el inquilino las usa exclusivamente como vivienda. La misma exención se aplica a muebles, accesorios, garaje y anexos. Pero tenga en cuenta que si la propiedad tiene un uso mixto – por ejemplo, vivienda y oficina – sí se aplica IVA.
Si tiene un alquiler vacacional en España, generalmente no está obligado a pagar IVA a menos que ofrezca servicios y los cobre a los turistas. Ejemplos de estos servicios incluyen limpieza y lavandería. Debe aplicar IVA a la comisión que cobran las plataformas de reserva, por ejemplo Airbnb, por el alquiler de su propiedad.
La buena noticia es que la lista de gastos deducibles es amplia, aunque hay ciertas excepciones (ver la siguiente pregunta). Los gastos que puede deducir de sus ingresos por alquiler incluyen:
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– Intereses hipotecarios de préstamos para la compra o reforma de la propiedad
– Costes asociados a la compra de la propiedad, por ejemplo, impuestos de transmisiones patrimoniales y honorarios legales
– Impuestos no nacionales, por ejemplo, el IBI
– Gastos de mantenimiento y reparación
– Cuotas de la comunidad de propietarios
– Pagos de pólizas de seguro
– Gastos de suministros, como gas, agua y electricidad si los paga usted y no el inquilino
– Gastos de marketing si promociona su propiedad en plataformas de alquiler.
Las autoridades fiscales españolas no permiten incluir los costes asociados a mejoras o reformas de la propiedad. Tampoco puede reclamar gastos relacionados con ampliaciones, por ejemplo, añadir una habitación o una piscina.
El máximo deducible no puede ser superior a sus ingresos totales. Por ejemplo, si sus ingresos por alquiler son 12.000 € al año, no puede deducir más de 12.000 € en gastos.
Sin embargo, si sus gastos son mayores, puede deducir el exceso durante los siguientes cuatro años, siempre que el importe no supere sus ingresos totales en ese periodo.
Si su propiedad no está alquilada todo el año, aplica la proporción correspondiente a sus gastos. Por ejemplo, si la alquila seis meses, divide sus gastos al 50 %.
Sí, hay incentivos generosos para este tipo de alquiler. Si el inquilino vive en su propiedad como residencia habitual, puede deducir el 60 % de la cantidad imponible (ingresos menos gastos deducibles). Sin embargo, esta deducción solo aplica a alquileres de larga duración para viviendas, no para alojamientos vacacionales.
España aplica los mismos impuestos a los ingresos por alquiler que a los ingresos regulares por empleo. Las tarifas varían según su residencia fiscal, como sigue:
los tipos impositivos oscilan entre el 19 % y el 47 %, según su renta total declarada.
se aplica un tipo fijo del 19 % sobre sus ingresos por alquiler.
si no es ciudadano del EEE, está sujeto a un tipo fijo del 24 % sobre sus ingresos por alquiler.
La situación explicada arriba es para quienes son residentes fiscales en España o residentes de un país de la UE o EEE con acuerdos fiscales recíprocos con España. Pero, ¿qué ocurre si es de un país no perteneciente a la UE o EEE como el Reino Unido, ahora que el Brexit es una realidad desde hace casi dos años? Hablamos con Marc Sotriano de Singes, especialista en Valencia en arreglos fiscales para propietarios extranjeros. Él aclara:
Finalidad: uso privado
Obligación fiscal: presentación anual del Modelo 210
La base imponible es el 1,1 % o 2 % del valor catastral de la propiedad, valor calculado por la administración tributaria; este valor también se usa para el IBI. La diferencia en el porcentaje se basa en si el valor catastral ha sido actualizado desde 1994 (1,1 %) o no (2 %).
Se aplica un tipo impositivo del 24 % sobre la base resultante.
Se debe presentar un Modelo 210 por cada propietario.
La tributación es proporcional a la titularidad de la propiedad en el año fiscal (en España el año fiscal es el año natural).
Finalidad: reforma para alquiler
Obligación fiscal: presentación trimestral del Modelo 210
La base imponible es el alquiler bruto.
Se aplica un tipo impositivo del 19 % sobre la base resultante.
Mientras el piso no esté alquilado, las obligaciones fiscales son las mismas que en el caso anterior. Si en un año el piso se alquila solo unos meses, se deben presentar las dos versiones del Modelo 210:
• Anual para el periodo no alquilado.
• Trimestral para el periodo alquilado.
Se debe presentar un Modelo 210 por cada propietario.
Obligación fiscal: presentación anual del Modelo 714
Para inmuebles que posea en Valencia, la base imponible se calcula tomando el mayor de los siguientes valores:
• Valor catastral
• Valor de compra
• Valor calculado por la Administración Tributaria en otros procedimientos fiscales.
Actualmente, el tipo impositivo comienza en 0,20 % y aumenta hasta el 3,50 % (para bases imponibles superiores a 10.695.996,06 €).
El impuesto sobre el patrimonio se calcula individualmente, por lo que debe tener un patrimonio valorado en más de 1.400.000 € para estar obligado a presentar y pagar este impuesto. La tributación es proporcional a la titularidad de la propiedad en el año fiscal (en España, como hemos dicho, el año fiscal es el año natural). Como ya sabrá, la situación fiscal varía mucho entre quienes son residentes fiscales en España o en el extranjero.
Valencia es un mercado en rápido crecimiento y existen oportunidades para inversores. Asegúrese de conocer todas las obligaciones fiscales que asume.
Globexs cuenta con un departamento legal que ayuda a propietarios extranjeros en Valencia. Contáctenos para solicitar un presupuesto.
