Eigenaren
Ontdek de Voordelen van Expat Verhuur
Verhuur uw appartement met Globexs
Verhuur uw appartement met Globexs
Laatste update: 18 oktober 2021
Wilt u een woning in Spanje kopen of heeft u er al een gekocht die een fatsoenlijk rendement oplevert en u misschien op een dag in staat stelt om er met pensioen te gaan? Of wilt u een portefeuille van woningen in Spanje opbouwen? Dit blijft de nummer één keuze voor Britse kopers en investeerders. Buitenlandse eigenaren van onroerend goed worden aangetrokken door Spanje dankzij het geweldige klimaat en de relatief lage kosten van levensonderhoud. Het is een trend die ondanks Brexit sterk blijft voortduren.
De populaire Britse tv-show A Place in the Sun schreef eerder dit jaar dat “het aantal woningzoektochten in 2021 met 27% is gestegen ten opzichte van 2020, met een toename van 34% in aanvragen.” Maar de grootste verrassing is dat de gemiddelde prijs van een woningaanvraag £196.713 is – een stijging ten opzichte van £156.091. De top vijf locaties,” zegt de show, “zijn Torrevieja, Estepona, Villamartin, Marbella en Mojacar – geen verrassingen daar,” voegden ze toe.
Dit is na Brexit, waarbij er veel meer bureaucratische obstakels zijn. Maar of u nu uit het VK komt, ergens buiten de Europese Unie (EU) of uit een andere lidstaat; er zijn nog steeds vragen die beantwoord moeten worden. Niet in de laatste plaats: hoe zal dit u fiscaal beïnvloeden?
Voor fiscale doeleinden behandelen de hacienda of tributaria – de Spaanse belastingautoriteiten – alle inkomsten die u ontvangt uit het verhuren van een woning als onderdeel van uw belastbaar inkomen. U moet deze inkomsten jaarlijks aangeven en bent er belasting over verschuldigd. U betaalt echter niet over het volledige bedrag belasting; eerst trekt u aftrekbare kosten af en vervolgens, indien van toepassing, past u verdere aftrekposten toe, zoals hieronder beschreven. Dit geldt voor degenen die fiscaal resident zijn in Spanje.
Als uw volledige inkomen afkomstig is van huurinkomsten, wordt dit beschouwd als kapitaalinkomen uit onroerend goed en geldt een ander belastingregime. Wees er echter van bewust dat u aan een reeks voorwaarden moet voldoen, zoals het hebben van een fulltime arbeidscontract voor het beheer van uw huurwoning(en).
Er is geen IVA (btw) op huurwoningen in Spanje als de huurder deze uitsluitend als woning gebruikt. Deze vrijstelling geldt ook voor meubels, inrichting, garage en eventuele bijgebouwen. Wees er echter van bewust dat als de woning een gemengd gebruik heeft – bijvoorbeeld als woning en kantoor – IVA van toepassing wordt.
Als u een vakantieverhuur in Spanje heeft, bent u doorgaans niet IVA-plichtig tenzij u diensten aanbiedt en daar kosten voor rekent aan vakantiegangers. Voorbeelden hiervan zijn schoonmaak en wasservice. U moet wel IVA toepassen op de commissie die boekingsplatforms, zoals Airbnb, in rekening brengen voor het verhuren van uw woning.
Het goede nieuws is dat de lijst met aftrekbare kosten lang is, hoewel er bepaalde uitzonderingen zijn (zie de volgende vraag hieronder). Kosten die u kunt aftrekken van uw huurinkomsten zijn onder andere:
– Hypotheekrente op leningen voor de aankoop of renovatie van de woning
– Kosten verbonden aan de aankoop van de woning, zoals overdrachtsbelasting en juridische kosten
– Niet-nationale belastingen, bijvoorbeeld gemeentelijke heffingen (IBI)
– Onderhouds- en reparatiekosten
– Kosten voor de gemeenschap van eigenaren
– Verzekeringspremies
– Nutsvoorzieningen, namelijk gas, water en elektriciteit als u deze betaalt en niet de huurder
– Marketingkosten als u uw woning promoot op verhuurplatforms.
De Spaanse belastingautoriteiten staan niet toe dat u kosten voor upgrades of verbeteringen aan een woning aftrekt. Ook kunt u geen kosten claimen die verband houden met een uitbreiding, bijvoorbeeld het toevoegen van een extra kamer of een zwembad.
Het maximale aftrekbare bedrag mag niet hoger zijn dan uw totale inkomsten. Dus als uw huurinkomsten bijvoorbeeld €12.000 per jaar bedragen, kunt u niet meer dan €12.000 aan kosten aftrekken.
Als uw kosten hoger zijn, mag u het meerdere over de volgende vier jaar aftrekken, mits het bedrag niet hoger is dan uw totale inkomsten in die periode.
Als uw woning niet het hele jaar wordt verhuurd, past u het evenredige deel toe op uw kosten. Bijvoorbeeld, als u het zes maanden verhuurt, deelt u uw kosten door 50%.
Ja, er zijn royale stimuleringsmaatregelen voor dit type verhuur. Als de huurder uw woning als hoofdverblijf gebruikt, mag u 60% aftrekken van het belastbare bedrag (inkomsten minus aftrekbare kosten). Deze aftrek geldt echter alleen voor langetermijnverhuur van woningen als hoofdverblijf, niet voor vakantieverhuur.
Spanje past dezelfde belastingen toe op huurinkomsten als op regulier inkomen uit arbeid. De tarieven variëren afhankelijk van uw verblijfsstatus, als volgt:
Belastingtarieven variëren van 19% tot 47%, afhankelijk van uw totale aangegeven inkomen.
Een vast tarief van 19% wordt toegepast op uw huurinkomsten.
Als u geen EER-burger bent, betaalt u een vast tarief van 24% belasting over uw huurinkomsten.
De hierboven beschreven situatie geldt voor degenen die fiscaal resident zijn in Spanje of in een EU- of EER-land met wederzijdse belastingafspraken met Spanje. Maar wat als u uit een niet-EU- of EER-land komt, zoals het VK, nu Brexit al bijna twee jaar een feit is? We spraken met Marc Sotriano van Singes, een specialist in Valencia op het gebied van belastingregelingen voor buitenlandse eigenaren van onroerend goed. Hij verduidelijkt:
Doel: privégebruik
Belastingplicht: jaarlijkse aangifte via formulier 210
Belastinggrondslag is 1,1% of 2% van de valor catastral van het pand, een waarde berekend door de belastingdienst; deze waarde wordt ook gebruikt voor de IBI (lokale onroerendgoedbelasting). Het verschil in percentage is gebaseerd op het feit of de valor catastral sinds 1994 is geactualiseerd (1,1%) of niet (2%).
Er wordt een belastingtarief van 24% toegepast op de resulterende grondslag.
Voor elke eigenaar moet een formulier 210 worden ingediend.
De belasting is evenredig aan het eigendom van het pand in het belastingjaar (in Spanje is het belastingjaar het kalenderjaar).
Doel: renovatie voor verhuur
Belastingplicht: kwartaal aangifte via formulier 210
Belastinggrondslag is de bruto huur.
Er wordt een belastingtarief van 19% toegepast op de resulterende grondslag.
Zolang het appartement niet verhuurd is, zijn de belastingverplichtingen hetzelfde als in het vorige appartement. Als het appartement binnen een jaar slechts enkele maanden wordt verhuurd, moet u twee versies van formulier 210 indienen:
• Jaarlijks voor de niet-verhuurde periode.
• Per kwartaal voor de verhuurde periode.
Voor elke eigenaar moet een formulier 210 worden ingediend.
Belastingplicht: jaarlijkse aangifte via formulier 714
Voor onroerend goed dat u bezit in Valencia wordt de belastinggrondslag berekend op basis van de hoogste van de volgende waarden:
• Valor Catastral
• Aankoopwaarde
• Waarde berekend door de belastingdienst in andere fiscale procedures.
Momenteel begint het belastingtarief bij 0,20% en loopt op tot 3,50% (voor een belastinggrondslag boven €10.695.996,06).
De vermogensbelasting wordt individueel berekend, dus u moet een “vermogen” van meer dan €1.400.000 hebben om verplicht te zijn deze belasting aan te geven en te betalen. De belasting is evenredig aan het eigendom van het pand in het belastingjaar (in Spanje, zoals gezegd, is het belastingjaar het kalenderjaar). Zoals u nu weet, varieert de fiscale situatie sterk tussen degenen die fiscaal resident zijn in Spanje of in het buitenland.
Valencia is een snelgroeiende markt en er zijn kansen voor investeerders. Zorg ervoor dat u bekend bent met alle verplichtingen die u aangaat.
Globexs heeft een juridische afdeling die buitenlandse huiseigenaren in Valencia ondersteunt. Neem contact met ons op voor een offerte.
