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Dernière mise à jour : 18 octobre 2021
Vous souhaitez acheter ou avez déjà acheté un bien immobilier en Espagne qui offrira un rendement locatif décent et peut-être un jour vous permettra d’y prendre votre retraite ? Ou vous souhaitez constituer un portefeuille immobilier en Espagne ? Cela reste le premier choix pour les acheteurs et investisseurs britanniques. Les propriétaires étrangers sont attirés par l’Espagne grâce au climat agréable et au coût de la vie relativement bas. Cette tendance se maintient fortement, malgré le Brexit.
La célèbre émission britannique A Place in the Sun a écrit plus tôt cette année que « les recherches immobilières ont augmenté de 27 % en 2021 par rapport à 2020, avec une hausse des demandes de 34 % ». Mais la plus grande surprise est que le prix moyen demandé pour un bien est de 196 713 £ – en hausse par rapport à 156 091 £. Les cinq principales localisations, » indique l’émission, « sont Torrevieja, Estepona, Villamartin, Marbella et Mojacar – pas de révélations fracassantes ici », ont-ils ajouté.
Cela se passe après le Brexit, où il faut désormais franchir bien plus d’obstacles administratifs. Mais que vous veniez du Royaume-Uni, d’un autre pays hors Union européenne (UE) ou d’un autre État membre, il y a toujours des questions qui nécessitent des réponses. Notamment, comment cela vous affectera-t-il en termes fiscaux ?
Aux fins fiscales, la hacienda ou tributaria – les autorités fiscales espagnoles – considèrent tout argent reçu de la location d’un bien comme faisant partie de votre revenu imposable. Par conséquent, vous devez déclarer ce revenu chaque année et êtes redevable de l’impôt correspondant. Cependant, vous ne payez pas d’impôt sur la totalité du montant ; vous déduisez d’abord les dépenses éligibles puis, le cas échéant, appliquez d’autres déductions, comme expliqué ci-dessous. Cela concerne ceux qui sont résidents fiscaux en Espagne.
Si vos revenus à temps plein proviennent des loyers, ils sont considérés comme des revenus de capitaux immobiliers et un régime fiscal différent s’applique. Mais sachez que vous devez remplir plusieurs conditions pour ce régime, comme avoir un contrat de travail à temps plein pour la gestion de votre ou vos biens locatifs.
Il n’y a pas de TVA (IVA) sur les biens locatifs en Espagne si le locataire les utilise exclusivement comme résidence. La même exemption s’applique aux meubles, équipements, garage et annexes. Toutefois, si le bien a un usage mixte – par exemple, habitation et bureau – la TVA devient applicable.
Si vous avez une location de vacances en Espagne, vous n’êtes généralement pas soumis à la TVA sauf si vous proposez des services et facturez les vacanciers pour ceux-ci. Par exemple, le nettoyage et la blanchisserie. Vous devez appliquer la TVA sur la commission facturée par les plateformes de réservation, comme Airbnb, pour la location de votre bien.
La bonne nouvelle est que la liste des dépenses déductibles est longue, bien qu’il existe certaines exceptions (voir la question suivante). Les dépenses que vous
pouvez déduire de vos revenus locatifs incluent :
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– Intérêts d’emprunt pour l’achat ou la rénovation du bien
– Frais liés à l’achat du bien, par exemple, taxe de transfert et frais juridiques
– Taxes non nationales, par ex. la taxe locale (IBI)
– Coûts d’entretien et de réparation
– Charges de la communauté de propriétaires
– Paiements d’assurance
– Charges de services publics, notamment gaz, eau et électricité si vous les payez, et non le locataire
– Frais de marketing si vous faites la promotion de votre bien sur des plateformes de location.
Les autorités fiscales espagnoles n’autorisent pas la déduction des coûts liés aux améliorations ou rénovations du bien. Vous ne pouvez pas non plus réclamer les dépenses liées à une extension, par exemple, l’ajout d’une pièce ou d’une piscine.
Le montant déductible ne peut pas dépasser votre revenu total. Par exemple, si vos revenus locatifs s’élèvent à 12 000 € pour l’année, vous ne pouvez pas déduire plus de 12 000 € de dépenses.
Cependant, si vos dépenses sont plus élevées, vous pouvez déduire l’excédent sur les quatre années suivantes à condition que ce montant ne dépasse pas votre revenu total sur cette période.
Si votre bien n’est pas loué toute l’année, vous appliquez une proportion aux dépenses. Par exemple, si vous le louez six mois, vous divisez vos dépenses par 50 %.
Oui, il existe des incitations généreuses pour ce type de location. Si le locataire habite votre bien comme résidence principale, vous pouvez déduire 60 % de votre montant imposable (revenu moins dépenses déductibles). Cependant, cette déduction ne s’applique qu’aux locations à long terme pour des biens utilisés comme habitation, pas aux locations de vacances.
L’Espagne applique les mêmes impôts aux revenus locatifs que ceux que vous percevez de votre emploi. Les taux varient selon votre statut de résidence, comme
suivant :
les taux d’imposition vont de 19 % à 47 %, selon votre revenu global déclaré.
un taux forfaitaire de 19 % est appliqué à vos revenus locatifs.
si vous n’êtes pas citoyen de l’EEE, vous êtes soumis à un taux forfaitaire de 24 % sur vos revenus locatifs.
La situation expliquée ci-dessus concerne ceux qui sont résidents fiscaux en Espagne ou dans un pays de l’UE ou de l’EEE avec des accords fiscaux réciproques avec l’Espagne. Mais qu’en est-il si vous venez d’un pays hors UE ou EEE comme le Royaume-Uni, maintenant que le Brexit est effectif depuis près de deux ans ? Nous avons interrogé Marc Sotriano de Singes, un spécialiste basé à Valence des arrangements fiscaux pour propriétaires étrangers. Il précise :
Objet : usage privé
Obligation fiscale : déclaration annuelle via le formulaire 210
L’assiette fiscale est de 1,1 % ou 2 % de la valor catastral du bien, une valeur calculée par l’administration fiscale ; cette valeur est aussi utilisée pour l’IBI (taxe foncière locale). La différence de pourcentage dépend du fait que la valor catastral ait été mise à jour depuis 1994 (1,1 %) ou non (2 %).
Un taux d’imposition de 24 % est appliqué à cette assiette.
Un formulaire 210 doit être déposé pour chacun des propriétaires.
L’imposition est proportionnelle à la part de propriété durant l’année fiscale (en Espagne, l’année fiscale correspond à l’année civile).
Objet : rénovation pour location
Obligation fiscale : déclaration trimestrielle via le formulaire 210
L’assiette fiscale est le loyer brut.
Un taux d’imposition de 19 % est appliqué à cette assiette.
Tant que l’appartement n’est pas loué, les obligations fiscales sont les mêmes que pour l’appartement précédent. Si, dans l’année, l’appartement est loué seulement quelques mois, il faudra alors déposer les deux versions du formulaire 210 :
• Annuel pour la période non louée.
• Trimestriel pour la période louée.
Un formulaire 210 doit être déposé pour chacun des propriétaires.
Obligation fiscale : déclaration annuelle via le formulaire 714
Pour les biens immobiliers que vous possédez à Valence, l’assiette fiscale est calculée en prenant la valeur la plus élevée parmi :
• Valor Catastral
• Valeur d’achat
• Valeur calculée par l’administration fiscale dans d’autres procédures fiscales.
Actuellement, le taux d’imposition commence à 0,20 % et peut atteindre 3,50 % (pour une assiette fiscale supérieure à 10 695 996,06 €).
L’impôt sur la fortune est calculé individuellement, vous devez donc avoir un patrimoine estimé à plus de 1 400 000 € pour être soumis à cette déclaration et imposition. L’imposition est proportionnelle à la part de propriété durant l’année fiscale (en Espagne, comme indiqué, l’année fiscale correspond à l’année civile). Comme vous le savez maintenant, la situation fiscale varie considérablement selon que vous êtes résident fiscal en Espagne ou à l’étranger.
Valence est un marché en forte croissance, offrant des opportunités aux investisseurs. Assurez-vous de bien connaître toutes les obligations fiscales auxquelles vous vous engagez.
Globexs dispose d’un service juridique qui aide les propriétaires étrangers à Valence. Contactez-nous pour un devis.
