Eigenaren
Ontdek de Voordelen van Expat Verhuur
Verhuur uw appartement met Globexs
Verhuur uw appartement met Globexs
De recente Wet 12/2023 van 24 mei over het recht op huisvesting heeft belangrijke veranderingen gebracht op de Spaanse vastgoedmarkt en nieuwe regels voor het verhuren van vastgoed in Spanje. Deze wijzigingen, die zowel verhuurders als huurders raken, lijken in eerste instantie uitdagend. Toch is het belangrijk te begrijpen hoe deze veranderingen verhuurders kunnen beïnvloeden en hoe zij zich hierop kunnen aanpassen.
De CPI is afgeschaft als referentie-index voor de jaarlijkse huurverhoging. Sinds maart 2022 mogen verhuurders de huur niet meer dan 2% verhogen, en dit blijft zo tot 31 december 2023. Vanaf 2024 mag de verhoging bij grote verhuurders niet meer dan 3% bedragen.
Een van de meest opvallende aspecten van de nieuwe wet is de definitie van "spanningsgebieden". Dit zijn gebieden waar de huur- of hypotheeklast meer dan 30% van het gemiddelde huishoudinkomen bedraagt, of waar de huurprijs minstens 3% meer is gestegen dan de CPI van de autonome regio. In deze gebieden legt de wet extra beperkingen op aan verhuurders. Zo wordt de huurverhoging bij nieuwe contracten beperkt tot 10% en mogen verhuurders geen nieuwe kosten aan de huurder doorberekenen die niet in het vorige contract stonden.
Deze kosten komen voor rekening van de verhuurder of eigenaar. Een van de belangrijkste veranderingen door de nieuwe Huisvestingswet in Spanje is de herverdeling van vastgoedbeheerskosten en contractformaliteiten. Voorheen specificeerde de Urban Leasing Law (LAU) niet wie de makelaarscommissie moest betalen, en droegen de meeste verhuurders deze kosten over aan huurders. Met de nieuwe wet is deze praktijk veranderd.
De Huisvestingswet stelt duidelijk dat "vastgoedbeheerskosten en contractformaliteiten voor rekening van de verhuurder zijn". Dit betekent dat verhuurders nu de kosten van de makelaar bij het verhuren van een woning moeten dragen. Deze verandering bevrijdt huurders van een van de initiële kosten die zij vroeger hadden bij het huren van een woning.
Voor de invoering van deze wet kon de initiële uitgave voor de huurder bij het tekenen van een huurcontract oplopen tot vier of vijf maandelijkse betalingen: de fianza, de eerste maand huur, de makelaarscommissie (één maand huur of een tiende van de jaarlijkse huur plus 21% BTW) en één of twee extra borgmaanden.
Stel dat u verhuurder bent en een appartement verhuurt met een maandelijkse huur van 700 euro. Voor de invoering van de nieuwe Huisvestingswet konden de initiële kosten bij het tekenen van het huurcontract door de huurder worden gedragen, waaronder:
De fianza: 700 euro.
De eerste maand huur: 700 euro.
De makelaarscommissie: meestal gelijk aan één maand huur, dus 700 euro, plus 21% BTW, wat totaal 847 euro maakt.
Een of twee extra borgmaanden: stel dat het één extra maand is, dus 700 euro.
In dit scenario hoefde u als verhuurder de makelaarscommissie niet te betalen, omdat deze kosten aan de huurder werden doorberekend. Met de nieuwe wet moeten huurcontracten de makelaarscommissie echter als kosten voor de verhuurder opnemen. Dit betekent dat u als verhuurder nu de makelaarscommissie moet betalen, in dit voorbeeld 847 euro.
Dit kan verschillende gevolgen hebben voor u als verhuurder. Ten eerste kunnen uw initiële kosten bij het verhuren stijgen. Ten tweede kan het uw beslissing beïnvloeden om met een makelaar samen te werken, omdat u deze extra kosten moet dragen. Ten slotte kan het invloed hebben op uw huurprijs, omdat u deze extra kosten mogelijk meeneemt in de prijsstelling.
Het is belangrijk om deze veranderingen mee te nemen in uw verhuurstrategie. Tegelijkertijd zijn er ook andere manieren om uw woning te verhuren die voordeliger kunnen zijn gezien de nieuwe regels, zoals korte- of middellange termijn verhuur via bedrijven zoals Globexs.
Daarnaast verbiedt de wet ook het verhogen van de huur door nieuwe kosten in rekening te brengen die de huurder zouden dwingen om gemeenschapskosten, afvalheffingen of andere niet-huurderskosten te betalen die niet eerder waren afgesproken. Deze maatregel voorkomt mogelijke juridische fraude en elimineert clausules die de toepassing van de wet konden omzeilen als er een overeenkomst tussen partijen was.
De nieuwe wet introduceert ook de buitengewone verplichte verlenging. Dit betekent dat de huurder na de initiële termijn van vijf of zeven jaar een verlenging van het huurcontract kan aanvragen. Deze verlenging kan maximaal drie jaar duren.
Wet 12/2023 introduceert ook nieuwe fiscale voordelen voor verhuurders. Zo wordt de algemene vermindering van het positieve netto rendement verlaagd van 60% naar 50%, en kan oplopen tot 90% als de eigenaar van een woning in een spanningsgebied een nieuw huurcontract tekent met een huurverlaging van meer dan 5% ten opzichte van het vorige contract.
In deze context kan verhuren via Globexs een aantrekkelijke optie zijn voor verhuurders. Door korte en middellange termijn verhuur aan te bieden, stelt Globexs verhuurders in staat een constante inkomstenstroom te behouden zonder zich te binden aan langlopende huurcontracten. Bovendien kunnen verhuurders die samenwerken met een betrouwbare verhuurorganisatie zoals Globexs erop vertrouwen dat hun woningen goed worden verzorgd en dat zij hun huur elke maand op tijd ontvangen.
Hoewel de veranderingen door Wet 12/2023 voor sommige verhuurders ontmoedigend kunnen lijken, is het belangrijk te begrijpen hoe deze veranderingen hen beïnvloeden en hoe zij zich kunnen aanpassen. Door op de hoogte te blijven van de laatste wetswijzigingen en opties zoals verhuren via bedrijven als Globexs te overwegen, kunnen verhuurders een stabiel rendement op hun vastgoedbeleggingen blijven behalen.
Neem contact op met onze juridische afdeling voor hulp bij het begrijpen van de nieuwe regels voor het verhuren van vastgoed in Spanje.
