Przewodnik dla zagranicznych właścicieli nieruchomości w Hiszpanii

Ostatnia aktualizacja: 18 października 2021

Chcesz kupić lub już kupiłeś nieruchomość w Hiszpanii, która zapewni przyzwoity dochód z najmu i być może pewnego dnia pozwoli Ci na emeryturę tam? A może chcesz zbudować portfel nieruchomości w Hiszpanii? To nadal numer jeden dla kupujących i inwestorów z Wielkiej Brytanii. Zagraniczni właściciele nieruchomości przyciągani są do Hiszpanii dzięki doskonałemu klimatowi i stosunkowo niskim kosztom życia. To trend, który utrzymuje się mimo Brexitu.

Popularny brytyjski program telewizyjny A Place in the Sun napisał na początku tego roku, że „wyszukiwania nieruchomości wzrosły o 27% w 2021 roku w porównaniu z 2020, a zapytania o 34%.” Jednak największym zaskoczeniem jest średnia cena zapytania o nieruchomość wynosząca £196,713 – wzrost z £156,091. Pięć najpopularniejszych lokalizacji,” mówi program, „to Torrevieja, Estepona, Villamartin, Marbella i Mojacar – bez większych niespodzianek,” dodali.

To wszystko po Brexicie, kiedy trzeba przejść przez znacznie więcej formalności. Ale czy pochodzisz z Wielkiej Brytanii, spoza Unii Europejskiej (UE) czy z innego państwa członkowskiego; nadal pojawiają się pytania, na które trzeba znać odpowiedzi. Przede wszystkim, jak wpłynie to na Ciebie pod względem podatkowym?

Podatek od dochodów z najmu w Hiszpanii

Dla celów podatkowych hacienda lub tributaria – hiszpańskie organy podatkowe – traktują wszelkie pieniądze otrzymane z wynajmu nieruchomości jako część Twojego dochodu podlegającego opodatkowaniu. W związku z tym musisz corocznie deklarować ten dochód i płacić od niego podatek. Jednak nie płacisz podatku od całej kwoty; najpierw odejmujesz kwalifikujące się wydatki, a następnie, jeśli dotyczy, stosujesz dalsze odliczenia, jak opisano poniżej. Dotyczy to osób będących rezydentami podatkowymi w Hiszpanii.

Co się stanie, jeśli utrzymujesz się z dochodów z najmu?

Jeśli Twoje pełnoetatowe dochody pochodzą z najmu, jest to traktowane jako dochód kapitałowy z nieruchomości i obowiązuje inny system podatkowy. Pamiętaj jednak, że musisz spełnić szereg warunków, takich jak posiadanie umowy o pracę na pełny etat na zarządzanie Twoją nieruchomością lub nieruchomościami na wynajem.

Czy będę musiał zapłacić VAT (IVA)?

W Hiszpanii nie ma IVA (VAT) na nieruchomości na wynajem, jeśli najemca używa ich wyłącznie jako domu. Ten sam zwolnienie dotyczy mebli, wyposażenia, garażu i wszelkich przynależności. Jednak jeśli nieruchomość ma charakter mieszany – na przykład dom i biuro – IVA staje się obowiązkowe.

A co z IVA na wynajem wakacyjny w Hiszpanii?

Jeśli posiadasz wynajem wakacyjny w Hiszpanii, zazwyczaj nie jesteś zobowiązany do płacenia IVA, chyba że oferujesz usługi i pobierasz za nie opłaty od turystów. Przykłady takich usług to sprzątanie i pralnia. Musisz naliczyć IVA od prowizji pobieranej przez platformy rezerwacyjne, na przykład Airbnb, za wynajem Twojej nieruchomości.

Jakie są koszty uznawane za wydatki?

Dobrą wiadomością jest to, że lista kosztów do odliczenia jest długa, choć istnieją pewne wyjątki (patrz następne pytanie). Wydatki, które możesz odliczyć od dochodu z najmu, obejmują:

– Odsetki od kredytu hipotecznego na zakup lub remont nieruchomości
– Koszty związane z zakupem nieruchomości, np. podatek od przeniesienia własności i opłaty prawne
– Podatki lokalne, np. IBI
– Koszty utrzymania i napraw
– Opłaty dla comunidad de propietarios
– Składki ubezpieczeniowe
– Opłaty za media, takie jak gaz, woda i prąd, jeśli je opłacasz Ty, a nie najemca
– Koszty marketingu, jeśli promujesz nieruchomość na platformach najmu.

Czego nie mogę uwzględnić jako kosztu?

Hiszpańskie organy podatkowe nie pozwalają na uwzględnianie kosztów związanych z ulepszeniami lub modernizacją nieruchomości. Nie możesz też odliczyć wydatków związanych z rozbudową, np. dodaniem pokoju czy basenu.

Jaka jest maksymalna kwota, którą mogę odliczyć?

Maksymalna kwota odliczenia nie może przekroczyć Twojego całkowitego dochodu. Na przykład, jeśli Twój dochód z najmu wynosi 12 000 € rocznie, nie możesz odliczyć więcej niż 12 000 € wydatków.

Jeśli jednak wydatki są wyższe, możesz odliczyć nadwyżkę w ciągu kolejnych czterech lat, pod warunkiem, że kwota ta nie przekroczy Twojego całkowitego dochodu w tym okresie.

Co jeśli wynajmuję nieruchomość tylko przez część roku?

Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana przez cały rok, stosujesz proporcjonalną część wydatków. Na przykład, jeśli wynajmujesz ją przez sześć miesięcy, dzielisz wydatki na 50%.

Czy istnieją odliczenia podatkowe dla długoterminowego najmu w Hiszpanii?

Tak, istnieją hojne ulgi dla tego typu najmu. Jeśli najemca mieszka w Twojej nieruchomości jako w swoim stałym domu, możesz odliczyć 60% od kwoty podlegającej opodatkowaniu (dochód minus koszty uznane za wydatki). Jednak to odliczenie dotyczy tylko długoterminowego najmu nieruchomości używanych jako domy, a nie wynajmu wakacyjnego.

Jakie są stawki podatkowe od dochodów z najmu w Hiszpanii?

Hiszpania stosuje takie same podatki do dochodów z najmu jak do zwykłych dochodów z pracy. Stawki różnią się w zależności od statusu rezydencji podatkowej, jak poniżej:

Rezydenci w Hiszpanii

stawki podatkowe wahają się od 19% do 47%, w zależności od całkowitego zadeklarowanego dochodu.

Rezydenci spoza EOG w Hiszpanii

stosowana jest stała stawka 19% od dochodu z najmu.

Rezydenci spoza EOG i UE w Hiszpanii

jeśli nie jesteś obywatelem EOG, podatek wynosi 24% od dochodu z najmu.

Czy mogę posiadać i wynajmować nieruchomość w Hiszpanii, jeśli jestem rezydentem podatkowym za granicą, w tym w Wielkiej Brytanii?

Opisane powyżej zasady dotyczą osób będących rezydentami podatkowymi w Hiszpanii lub rezydentów państw UE lub EOG z umowami podatkowymi z Hiszpanią. A co jeśli pochodzisz z kraju spoza UE lub EOG, takiego jak Wielka Brytania, po prawie dwóch latach Brexitu? Rozmawialiśmy z Marcem Sotriano z Singes, specjalistą z Walencji w zakresie rozliczeń podatkowych dla zagranicznych właścicieli nieruchomości. Wyjaśnia on:

Podatek dochodowy dla rezydentów spoza UE/EOG

Cel: użytek prywatny
Obowiązek podatkowy: coroczne składanie formularza 210
Baza opodatkowania to 1,1% lub 2% wartości valor catastral nieruchomości, czyli wartości ustalonej przez administrację podatkową; ta wartość jest też używana do obliczania IBI (lokalnego podatku od nieruchomości). Różnica procentowa wynika z faktu, czy valor catastral był aktualizowany od 1994 roku (1,1%) czy nie (2%).
Stosuje się stawkę podatkową 24% od wyliczonej bazy.
Formularz 210 musi być składany przez każdego właściciela.
Podatek jest proporcjonalny do udziału w nieruchomości w roku podatkowym (w Hiszpanii rok podatkowy to rok kalendarzowy).

Cel: remont pod wynajem
Obowiązek podatkowy: kwartalne składanie formularza 210
Baza opodatkowania to przychód brutto z najmu.
Stosuje się stawkę podatkową 19% od wyliczonej bazy.
Jeśli mieszkanie nie jest wynajmowane, obowiązki podatkowe są takie same jak wcześniej. Jeśli w ciągu roku mieszkanie jest wynajmowane tylko przez kilka miesięcy, należy złożyć dwie wersje formularza 210:
• Roczną za okres bez najmu.
• Kwartalną za okres wynajmu.
Formularz 210 musi być składany przez każdego właściciela.

A co z podatkiem od majątku?

Obowiązek podatkowy: coroczne składanie formularza 714
Dla nieruchomości w Walencji baza opodatkowania jest obliczana na podstawie wyższej z następujących wartości:
• Valor Catastral
• Wartość zakupu
• Wartość ustalona przez administrację podatkową w innych procedurach podatkowych.

Obecnie stawka podatkowa zaczyna się od 0,20% i wzrasta do 3,50% (dla bazy podatkowej powyżej 10 695 996,06 €).

Podatek od majątku jest obliczany indywidualnie, więc musisz mieć majątek wyceniony na ponad 1 400 000 €, aby mieć obowiązek jego rozliczenia i zapłaty. Podatek jest proporcjonalny do udziału w nieruchomości w roku podatkowym (w Hiszpanii, jak wspomniano, rok podatkowy to rok kalendarzowy). Jak już wiesz, sytuacja podatkowa znacznie różni się w zależności od tego, czy jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, czy za granicą.

Walencja to szybko rozwijający się rynek, a inwestorzy mają tu wiele możliwości. Upewnij się, że znasz wszystkie zobowiązania, które podejmujesz.

Pomoc prawna Globexs

Globexs posiada dział prawny, który pomaga zagranicznym właścicielom domów w Walencji. Skontaktuj się z nami w celu uzyskania wyceny.