A todos los que hemos estado en esta situación nos ha pasado. Tienes un piso en propiedad –o lo tiene un familiar– y quieres sacarle partido, pero no sabes por dónde empezar.
Vender no es una opción, y montarte un airbnb es complicar demasiado la situación. ¿A qué recurres, pues, para obtener ingresos mensuales de forma estable? Fácil, alquilas tu vivienda.
No obstante, quieres asegurarte de estar amparado por la ley haciendo un contrato al arrendatario que vaya a alquilar tu piso, pero… ¿cómo funciona? ¿Qué impuestos por alquiler de vivienda tengo que pagar? ¿Cómo se declara en la renta? ¿Tendré que pagar IVA por el alquiler de la vivienda? ¿A qué plataforma recurrir para buscar arrendatarios?
Todo esto y más, te lo explicamos comprensiblemente a continuación. Para que al final del artículo, puedas hacerte una idea de las obligaciones fiscales que conlleva el alquiler de una vivienda en España.
Indice de Contenidos
¿Qué Impuestos debo pagar por alquilar una vivienda?
Esta es, probablemente, una de tus mayores preocupaciones y dudas. Es normal, ya que no debes saber qué parte de lo que percibas con el alquiler se lo llevará el estado.
Alquilar una vivienda como arrendador consiste en lo siguiente: como arrendador cobras una cuota de alquiler, de la que te puedes deducir un conjunto de gastos, que veremos más adelante. Sobre esta cifra se aplica un 60% de descuento si la casa se alquila como vivienda residencial y nada si se trata de una operación comercial. Los resultados se incorporan a la base imponible general.
En cuanto a qué impuesto de vivienda por alquiler deberás pagar, la respuesta es más sencilla de lo que crees. Para la mayoría de arrendadores, el único impuesto por alquiler de vivienda que deberás tener en cuenta es el del IRPF.
La labor del IRPF es gravar el aumento en el patrimonio de la persona física a lo largo del año. Por ello, cuando un propietario como tú decide alquilar su vivienda, está obligado a declarar el dinero ingresado a raíz del contrato. Además, esto permitirá deducir los gastos que se hayan producido, aplicando reducciones en la renta.
Para declarar el IRPF cuando tienes un alquiler en la declaración de la renta, primeramente, deberás incluir lo siguiente:
- Determinar el inmueble que se pone en alquiler. En la declaración hay una sección dedicada a incorporar los datos de la propiedad en alquiler. Ahí, incluirás la dirección del domicilio y otros datos.
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- Indicar los ingresos del alquiler. Tan solo tendremos que declarar en qué cantidad ha aumentado nuestro patrimonio en beneficio del alquiler de la propiedad. Concretamente, deberemos incluir las mensualidades percibidas, el importe de los bienes cedidos con el piso (muebles, electrodomésticos…) y los resultados en costes de obras o servicios realizados en el piso por parte del inquilino.
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- Deducir los gastos. Existen una serie de deducciones que harán posible que pagues menos por el IRPF. Deberán ser especificados en el apartado correspondiente.
¿Qué Gastos me Puedo Desgravar del Alquiler?
Terminamos el anterior apartado con los gastos deducibles a la hora de rellenar la declaración de la renta.
A continuación, os introduciremos cuáles son algunos de ellos específicamente. Entre los ítems a deducir están los siguientes:
- Intereses y gastos de financiación sobre el capital invertido en la compra y mejora de la vivienda. Entre ellos se encuentran las tasas de interés de las hipotecas.
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- Gastos de mantenimiento y reparación de la vivienda, tales como pintura y reparaciones diversas del inmueble.
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- Impuestos a desgravar del alquiler, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
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- Las cantidades devengadas por terceros por servicios personales tales
como gastos de gestión, supervisión, servicios de conserjería, gastos de
comunidad, etc.
- Las cantidades devengadas por terceros por servicios personales tales
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- Expediente de gastos de alquiler de vivienda o protección.
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- Gastos por servicios y suministros, si los cubre el propietario.
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- Gasto de depreciación de bienes personales que tienen más de un año
y han sido entregados en el hogar, como los electrodomésticos.
- Gasto de depreciación de bienes personales que tienen más de un año
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- Los denominados “saldos de dudoso cobro”. Si no te pagan el alquiler o te
dejan en mora, puedes deducir lo que no has recibido. Para ello, el deudor
debe estar en concurso de acreedores o haber pasado más de seis meses
desde que intentó cobrar el dinero. Por supuesto, si te pagan, debes contar
eso como ingreso en el año en que pagaron.
- Los denominados “saldos de dudoso cobro”. Si no te pagan el alquiler o te
Adicionalmente, si tras recibir la diferencia entre estos ingresos y estos gastos, si el
resultado del cálculo arroja un beneficio neto positivo, podrás percibir como arrendador una reducción del 60% en el pago del IRPF.
¿Puedo Amortizar Parte de la Hipoteca?
Siendo propietario de una vivienda, puedes aplicar el gasto de depreciación a la propiedad de alquiler cada año en el momento de la declaración de la renta. Pagarás menos, y si no,Hacienda pagará esa cantidad en todos los casos el día que vendas el activo.
Al incluir el alquiler en la renta, puedes deducir los intereses y otros costos, como las
tarifas de pago de la hipoteca, pero no el capital de la hipoteca en sí (la cantidad que pagas al banco). Lo que has pagado hasta ahora no se puede deducir directamente de los ingresos por alquiler. Puedes ingresar este gasto en la casilla 0104 de la renta.
Por otro lado, no debes olvidar deducir los gastos necesarios al declarar los ingresos que recibes cada año de tu IRPF.
Estos gastos incluyen la depreciación prevista del activo y otros bienes entregados con él.
La cantidad amortizada cada año debe corresponder a su apropiación real, y el IRPF establece que se entiende que la depreciación satisface este requisito de “eficiencia” si no supera el 3% en el mayor de uno de estos dos valores: valor de compra o valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
Si no se puede determinar el valor del terreno, el costo de compra se calcula según la relación entre el valor catastral del terreno y la obra de cada año.
La adopción de esta tarifa de depreciación anual te permitirá reducir tu gasto de alquiler neto y, por lo tanto, pagar menos impuestos sobre la renta personal.
Si no lo haces, pagarás más tasa sobre la renta personal cada año. Así que nuestra
recomendación es clara, ya que dará como resultado una mayor ganancia de capital si en algún punto decides vender el inmueble (o, posiblemente, una pérdida reducida, si la hay).
El IVA en el Alquiler de Vivienda
Anteriormente, hemos mencionado que el único impuesto por el que deberás preocuparte
es el IRPF. Ese es el caso para la gran mayoría de casos. Sin embargo, si la propiedad fuera a ser destinada como local de negocio o se alquilara a empleados de una
empresa sí se aplicaría el impuesto del IVA.
Este se abonaría una vez tras alquilar la propiedad en cuestión. El pago se realizaría en la sucursal de Hacienda pertinente.
Por otro lado, también existe el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero de ello deben hacerse cargo los inquilinos, no los propietarios, y hoy en día ya están exentos de pagarlo (eso sí, tendrán que marcar la casilla de exención mediante el modelo 600 y presentarlo).
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