Limitaciones en el precio de los alquileres de viviendas:

Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta. Desde marzo de 2022, los propietarios de inmuebles no pueden actualizar las rentas más allá del 2%, y así será hasta el 31 de diciembre de 2023. A partir de 2024, el incremento no podrá superar el 3% en el caso de los grandes tenedores.

Áreas tensionadas y limitaciones de alquiler

Uno de los aspectos más destacados de la nueva ley es la definición de «áreas tensionadas». Se trata de zonas donde el coste del alquiler o de la hipoteca supera el 30% de la renta media de los hogares, o donde el precio del alquiler ha crecido al menos un 3% por encima del IPC de la Comunidad Autónoma. En estas áreas, la ley impone restricciones adicionales a los propietarios. Por ejemplo, limita el aumento de la renta en nuevos contratos al 10% y prohíbe a los propietarios cobrar al inquilino nuevos gastos que no estaban en el contrato anterior.

Gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contratos:
Estos gastos correrán a cargo del arrendador o propietario del inmueble.

Uno de los cambios más significativos que trae la nueva Ley de Vivienda en España es la redistribución de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contratos. Anteriormente, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no especificaba quién debía asumir la comisión de la agencia inmobiliaria, y la mayoría de los propietarios trasladaban este gasto a los inquilinos. Sin embargo, con la nueva ley, esta práctica ha cambiado.

La Ley de Vivienda establece claramente que “los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador”. Esto significa que los propietarios ahora deben asumir los costos de la agencia inmobiliaria involucrada en el alquiler de una vivienda. Este cambio libera a los inquilinos de uno de los gastos iniciales a los que antes se enfrentaban al alquilar una vivienda.

Antes de la entrada en vigor de esta ley, el desembolso inicial para el arrendatario al firmar un contrato de alquiler podía ascender a cuatro o cinco mensualidades: la fianza, el primer mes de alquiler, la comisión de la agencia inmobiliaria (un mes o una décima parte de el coste anual del piso más el 21% de IVA) y uno o dos meses adicionales de garantía.

Supongamos que usted es dueño de una propiedad y está alquilando un apartamento con un costo mensual de 700 euros. Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, los gastos iniciales al firmar un contrato de alquiler podrían haber sido asumidos por el arrendatario, entre ellos:

La fianza: 700 euros.
El primer mes de alquiler: 700 euros. La comisión de la agencia inmobiliaria: generalmente equivalente a un mes de alquiler, es decir, 700 euros, más el 21% de IVA, lo que suma un total de 847 euros.
Uno o dos meses adicionales de garantía: supongamos que es un mes adicional, es decir, 700 euros.

En este escenario, como propietario, no tenías que asumir el coste de la comisión de la agencia inmobiliaria, ya que este gasto se trasladaba al arrendatario.

Sin embargo, con la nueva ley, los contratos de alquiler que se firmen deberán incluir la comisión de la agencia inmobiliaria como costo para el dueño del inmueble. Esto quiere decir que, como propietario de un inmueble, ahora debes asumir el coste de la comisión de la agencia inmobiliaria, que en este ejemplo serían 847 euros.

Esto puede tener varias implicaciones para usted como propietario. Primero, puede aumentar sus costos iniciales al alquilar su propiedad. En segundo lugar, puede influir en su decisión de trabajar con una agencia inmobiliaria, ya que ahora debe asumir este costo adicional. Finalmente, puede afectar sus decisiones sobre el precio del alquiler, ya que puede considerar estos costos adicionales al establecer su precio de alquiler.

Es importante tener en cuenta estos cambios y considerar cómo pueden afectar su estrategia de alquiler. Sin embargo, también es importante recordar que existen otras formas de alquilar su propiedad que pueden ser más beneficiosas dadas las nuevas regulaciones, como los alquileres a corto plazo o mensuales que ofrecen compañías como Globexs.

Además, la ley también prohíbe aumentar las rentas de alquiler mediante la introducción de nuevos gastos que obliguen a los inquilinos a pagar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no imputable al inquilino que no haya sido previamente pactado. Esta medida busca prevenir una posible vía de fraude judicial y eliminar las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas contenidas en la ley si existe acuerdo entre las partes.

Prórroga Extraordinaria Obligatoria

Además, la nueva ley introduce la figura de la prórroga obligatoria extraordinaria. Esto significa que el arrendatario puede solicitar una prórroga del contrato de alquiler al finalizar el plazo inicial de cinco o siete años. Esta prórroga puede prorrogarse hasta un máximo de tres años.

Incentivos Fiscales y Actualizaciones de la Ley

La Ley 12/2023 también introduce nuevos incentivos fiscales para los propietarios que alquilan sus inmuebles. Por ejemplo, la reducción general de la rentabilidad neta positiva pasará del 60% al 50%, pudiendo llegar hasta el 90% si el propietario de un inmueble en zona tensionada firma un nuevo contrato de alquiler con una reducción de renta superior a 5 % en comparación con el