Руководство для иностранных владельцев недвижимости в Испании

Последнее обновление: 18 октября 2021 года

Хотите купить или уже приобрели недвижимость в Испании, которая обеспечит достойный доход от аренды и, возможно, однажды позволит вам на ней выйти на пенсию? Или вы хотите создать портфель недвижимости в Испании? Это по-прежнему выбор номер один для покупателей и инвесторов из Великобритании. Иностранных владельцев недвижимости привлекает Испания благодаря прекрасному климату и относительно низкой стоимости жизни. Эта тенденция сохраняется несмотря на Брексит.

Популярное британское телешоу A Place in the Sun сообщило в начале этого года, что «поисковые запросы недвижимости выросли на 27% в 2021 году по сравнению с 2020 годом, а количество обращений увеличилось на 34%». Но самым большим сюрпризом стало то, что средняя цена запроса на недвижимость составляет £196,713 — по сравнению с £156,091 ранее. Топ-5 локаций, — говорится в шоу, — это Торревьеха, Эстепона, Вильямартин, Марбелья и Мохакар — никаких сенсаций», добавили они.

Это происходит после Брексита, когда приходится проходить гораздо больше бюрократических процедур. Но независимо от того, приезжаете ли вы из Великобритании, другой страны вне Европейского Союза (ЕС) или из другого государства-члена, остаются вопросы, на которые нужно получить ответы. В частности, как это повлияет на вас с точки зрения налогов?

Налог на доход от аренды в Испании

Для налоговых целей hacienda или tributaria — испанские налоговые органы — рассматривают любые деньги, полученные от сдачи недвижимости в аренду, как часть вашего налогооблагаемого дохода. В результате вы обязаны ежегодно декларировать этот доход и платить с него налог. Однако налог не взимается с полной суммы; сначала вы вычитаете допустимые расходы, а затем, если применимо, дополнительные вычеты, как описано ниже. Это относится к тем, кто является налоговым резидентом Испании.

Что если я живу на доход от аренды?

Если ваш основной доход — это доход от аренды, он считается доходом от капитала недвижимости, и применяется другой налоговый режим. Однако имейте в виду, что для этого режима необходимо выполнить ряд условий, например, иметь трудовой договор на полный рабочий день для управления вашей арендной недвижимостью.

Придется ли платить НДС (IVA)?

В Испании НДС (IVA) не взимается с аренды недвижимости, если арендатор использует её исключительно как жильё. Такое же освобождение действует для мебели, оборудования, гаража и любых пристроек. Однако если недвижимость используется смешанно — например, как жильё и офис — НДС применяется.

А как насчёт НДС на аренду для отдыха в Испании?

Если у вас есть недвижимость для отдыха в Испании, вы обычно не обязаны платить НДС, если не предоставляете услуги и не взимаете плату за них с отдыхающих. Примеры таких услуг — уборка и прачечная. НДС необходимо применять к комиссии, взимаемой платформами бронирования, например Airbnb, за сдачу вашей недвижимости.

Какие расходы можно вычесть?

Хорошая новость в том, что список вычитаемых расходов довольно длинный, хотя есть определённые исключения (см. следующий вопрос). Расходы, которые вы
можете вычесть из дохода от аренды, включают:

– Проценты по ипотечным кредитам на покупку или ремонт недвижимости
– Расходы, связанные с покупкой недвижимости, например, налог на передачу и юридические услуги
– Неналоговые местные сборы, например, муниципальный налог (IBI)
– Расходы на содержание и ремонт
– Взносы в comunidad de propietarios
– Платежи по страховым полисам
– Оплата коммунальных услуг, таких как газ, вода и электричество, если вы их оплачиваете, а не арендатор
– Расходы на маркетинг, если вы продвигаете недвижимость на платформах аренды.

Какие расходы нельзя включать?

Испанские налоговые органы не разрешают включать расходы, связанные с улучшениями или модернизацией недвижимости. Также нельзя заявлять расходы на расширение, например, добавление комнаты или бассейна.

Какой максимальный размер расходов можно заявить?

Максимальная сумма вычета не может превышать ваш общий доход. Например, если ваш доход от аренды за год составляет €12,000, вы не можете заявить расходы более €12,000.

Однако если ваши расходы превышают доход, вы можете перенести излишек на следующие четыре года, при условии, что сумма не превысит ваш общий доход за этот период.

Что если я сдаю недвижимость не весь год?

Если недвижимость сдаётся не весь год, расходы учитываются пропорционально. Например, если вы сдаёте её шесть месяцев, ваши расходы делятся на 50%.

Есть ли налоговые вычеты для долгосрочной аренды в Испании?

Да, для такого типа аренды предусмотрены щедрые льготы. Если арендатор проживает в вашей недвижимости как в постоянном жилье, вы можете вычесть 60% из налогооблагаемой базы (доход минус вычитаемые расходы). Однако это вычет применяется только к долгосрочной аренде недвижимости, используемой как жильё, а не к аренде для отдыха.

Какие налоговые ставки на доход от аренды в Испании?

Испания применяет к доходу от аренды те же налоговые ставки, что и к обычному доходу от работы. Ставки зависят от вашего налогового статуса, как
следует:

Резиденты Испании

ставки варьируются от 19% до 47% в зависимости от общего задекларированного дохода.

Нерезиденты из стран ЕЭЗ в Испании

применяется фиксированная ставка 19% к доходу от аренды.

Нерезиденты из стран вне ЕЭЗ в Испании

если вы не являетесь гражданином ЕЭЗ, налог взимается по фиксированной ставке 24% с дохода от аренды.

Могу ли я владеть и сдавать недвижимость в Испании, если я налоговый резидент за рубежом, включая Великобританию?

Описанная выше ситуация относится к тем, кто является налоговым резидентом Испании или резидентом страны ЕС или ЕЭЗ с взаимными налоговыми соглашениями с Испанией. Но что если вы из страны вне ЕС или ЕЭЗ, например из Великобритании, учитывая, что Брексит уже почти два года в силе? Мы поговорили с Марком Сотриано из Singes, специалистом из Валенсии по налоговым вопросам для иностранных владельцев недвижимости. Он поясняет:

Налог на доход для нерезидентов из стран вне ЕС/ЕЭЗ

Цель: личное использование
Налоговая обязанность: ежегодная подача формы 210
Налоговая база составляет 1,1% или 2% от valor catastral — кадастровой стоимости, рассчитанной налоговой администрацией; эта стоимость также используется для расчёта IBI (местного налога на недвижимость). Разница в процентах зависит от того, была ли кадастровая стоимость обновлена с 1994 года (1,1%) или нет (2%).
К налоговой базе применяется ставка 24%.
Форма 210 подается для каждого владельца.
Налогообложение пропорционально доле владения недвижимостью в налоговом году (в Испании налоговый год — календарный год).

Цель: ремонт для сдачи в аренду
Налоговая обязанность: квартальная подача формы 210
Налоговая база — валовая арендная плата.
Применяется ставка 19%.
Пока квартира не сдается, налоговые обязательства такие же, как и для предыдущей квартиры. Если в течение года квартира сдаётся только несколько месяцев, необходимо подать две формы 210:
• Ежегодную за период без аренды.
• Квартальную за период аренды.
Форма 210 подается для каждого владельца.

А как насчёт налога на имущество?

Налоговая обязанность: ежегодная подача формы 714
Для недвижимости, которой вы владеете в Валенсии, налоговая база рассчитывается как наибольшее из следующих значений:
• Valor Catastral
• Стоимость покупки
• Стоимость, рассчитанная налоговой администрацией в других налоговых процедурах.

В настоящее время ставка налога начинается с 0,20% и увеличивается до 3,50% (для налоговой базы свыше €10,695,996.06).

Налог на имущество рассчитывается индивидуально, поэтому у вас должна быть «стоимость имущества» свыше €1.400.000, чтобы возникла обязанность подавать декларацию и платить этот налог. Налогообложение пропорционально доле владения недвижимостью в налоговом году (в Испании, как уже сказано, налоговый год — календарный).

Валенсия — быстрорастущий рынок с возможностями для инвесторов. Убедитесь, что вы знакомы со всеми обязательствами, которые на себя берёте.

Юридическая помощь Globexs

В Globexs есть юридический отдел, который помогает иностранным владельцам жилья в Валенсии. Свяжитесь с нами для получения консультации.