Ein Leitfaden für ausländische Immobilieneigentümer in Spanien

Letzte Aktualisierung: 18. Oktober 2021

Möchten Sie eine Immobilie in Spanien kaufen oder haben dies bereits getan, die eine gute Mietrendite bietet und Ihnen vielleicht eines Tages ermöglicht, dort in den Ruhestand zu gehen? Oder wollen Sie ein Immobilienportfolio in Spanien aufbauen? Dies bleibt die erste Wahl für britische Käufer und Investoren. Ausländische Immobilieneigentümer werden von Spanien wegen des großartigen Klimas und der relativ niedrigen Lebenshaltungskosten angezogen. Dieser Trend hält trotz Brexit weiterhin stark an.

Die beliebte britische Fernsehsendung A Place in the Sun schrieb Anfang dieses Jahres, dass „die Immobiliensuchen im Jahr 2021 im Vergleich zu 2020 um 27 % gestiegen sind, mit einer Zunahme der Anfragen um 34 %.“ Aber die größte Überraschung ist, dass der durchschnittliche Immobilienanfragepreis bei £196.713 liegt – ein Anstieg von £156.091. Die fünf beliebtesten Standorte“, so die Sendung, „sind Torrevieja, Estepona, Villamartin, Marbella und Mojacar – keine großen Überraschungen,“ fügten sie hinzu.

Dies ist nach dem Brexit, bei dem viele zusätzliche bürokratische Hürden zu überwinden sind. Aber egal, ob Sie aus dem Vereinigten Königreich, einem anderen Land außerhalb der Europäischen Union (EU) oder einem anderen Mitgliedstaat kommen; es gibt immer noch Fragen, die beantwortet werden müssen. Nicht zuletzt, wie sich dies steuerlich auf Sie auswirkt.

Mieteinnahmensteuer in Spanien

Für Steuerzwecke behandeln die hacienda oder tributaria – die spanischen Steuerbehörden – alle Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie als Teil Ihres zu versteuernden Einkommens. Daher müssen Sie diese Einnahmen jährlich deklarieren und sind steuerpflichtig. Sie zahlen jedoch keine Steuer auf den vollen Betrag; zunächst ziehen Sie abzugsfähige Ausgaben ab und wenden dann gegebenenfalls weitere Abzüge an, wie unten erläutert. Dies gilt für Personen, die in Spanien steuerlich ansässig sind.

Was passiert, wenn ich von Mieteinnahmen lebe?

Wenn Ihr Vollzeiteinkommen aus Mieteinnahmen stammt, wird dies als Kapitaleinkommen aus Immobilien betrachtet und es gilt ein anderes Steuersystem. Beachten Sie jedoch, dass Sie für dieses System eine Reihe von Bedingungen erfüllen müssen, wie z. B. einen Vollzeit-Arbeitsvertrag für die Verwaltung Ihrer Mietimmobilie(n) zu haben.

Muss ich Mehrwertsteuer (IVA) zahlen?

Auf Mietimmobilien in Spanien fällt keine IVA (Mehrwertsteuer) an, wenn der Mieter diese ausschließlich als Wohnraum nutzt. Dieselbe Befreiung gilt für Möbel, Einbauten, Garagen und Nebengebäude. Beachten Sie jedoch, dass bei gemischter Nutzung – beispielsweise als Wohnraum und Büro – IVA anfällt.

Wie verhält es sich mit IVA bei Ferienvermietungen in Spanien?

Wenn Sie eine Ferienwohnung in Spanien vermieten, sind Sie in der Regel nicht IVA-pflichtig, es sei denn, Sie bieten Dienstleistungen an und berechnen den Urlaubern dafür Gebühren. Beispiele hierfür sind Reinigung und Wäsche. IVA muss auf die von Buchungsplattformen wie Airbnb erhobene Vermittlungsprovision angewendet werden.

Was sind abzugsfähige Ausgaben?

Die gute Nachricht ist, dass die Liste der abzugsfähigen Ausgaben lang ist, obwohl es bestimmte Ausnahmen gibt (siehe nächste Frage). Ausgaben, die Sie von Ihren Mieteinnahmen abziehen können, umfassen:

– Hypothekenzinsen für Kredite zum Kauf oder zur Renovierung der Immobilie
– Kaufnebenkosten, z. B. Grunderwerbsteuer und Anwaltsgebühren
– Nichtstaatliche Steuern, z. B. kommunale Grundsteuer (IBI)
– Instandhaltungs- und Reparaturkosten
– Gemeinschaftsgebühren
– Versicherungsprämien
– Nebenkosten wie Gas, Wasser und Strom, sofern Sie diese zahlen und nicht der Mieter
– Marketingkosten, wenn Sie Ihre Immobilie auf Vermietungsplattformen bewerben.

Was kann ich nicht als Ausgabe ansetzen?

Die spanischen Steuerbehörden erlauben nicht, Kosten für Modernisierungen oder Verbesserungen einer Immobilie abzusetzen. Auch Ausgaben für Erweiterungen, z. B. ein zusätzliches Zimmer oder einen Swimmingpool, können nicht geltend gemacht werden.

Wie hoch ist der maximale Betrag, den ich als Ausgaben ansetzen kann?

Der maximal abzugsfähige Betrag darf nicht höher sein als Ihr Gesamteinkommen. Wenn Ihre Mieteinnahmen beispielsweise 12.000 € im Jahr betragen, können Sie nicht mehr als 12.000 € an Ausgaben geltend machen.

Wenn Ihre Ausgaben höher sind, können Sie den übersteigenden Betrag in den nächsten vier Jahren abziehen, sofern der Betrag Ihr Gesamteinkommen in diesem Zeitraum nicht übersteigt.

Was passiert, wenn ich meine Immobilie nur einen Teil des Jahres vermiete?

Wenn Ihre Immobilie nicht das ganze Jahr über vermietet ist, wenden Sie den anteiligen Betrag auf Ihre Ausgaben an. Wenn Sie sie beispielsweise sechs Monate vermieten, teilen Sie Ihre Ausgaben durch 50 %.

Gibt es Abzüge bei der Steuer für langfristige Mietobjekte in Spanien?

Ja, es gibt großzügige Anreize für diese Art der Vermietung. Wenn der Mieter Ihre Immobilie als Hauptwohnsitz nutzt, können Sie 60 % von Ihrem zu versteuernden Betrag (Einkommen minus abzugsfähige Ausgaben) abziehen. Dieser Abzug gilt jedoch nur für langfristige Vermietungen von als Wohnraum genutzten Immobilien, nicht für Ferienunterkünfte.

Wie hoch sind die Steuersätze auf Mieteinnahmen in Spanien?

Spanien wendet auf Mieteinnahmen dieselben Steuern an wie auf reguläres Einkommen aus Beschäftigung. Die Sätze variieren je nach Ihrem Aufenthaltsstatus wie folgt:

Steuerlich ansässige Personen in Spanien

Die Steuersätze reichen von 19 % bis 47 %, abhängig von Ihrem insgesamt erklärten Einkommen.

Nichtansässige aus dem EWR in Spanien

Es wird ein Pauschalsatz von 19 % auf Ihre Mieteinnahmen angewandt.

Nichtansässige außerhalb des EWR in Spanien

Wenn Sie kein EWR-Bürger sind, unterliegen Ihre Mieteinnahmen einem Pauschalsteuersatz von 24 %.

Kann ich Immobilieneigentum in Spanien besitzen und vermieten, wenn ich im Ausland, einschließlich Großbritannien, steuerlich ansässig bin?

Die oben erläuterte Situation gilt für Personen, die in Spanien steuerlich ansässig sind oder in einem EU- oder EWR-Land mit gegenseitigen Steuerabkommen mit Spanien wohnen. Aber wie sieht es aus, wenn Sie aus einem Nicht-EU- oder Nicht-EWR-Land wie Großbritannien kommen, nachdem der Brexit seit fast zwei Jahren Realität ist? Wir sprachen mit Marc Sotriano von Singes, einem auf Steuerregelungen für ausländische Immobilieneigentümer in Valencia spezialisierten Experten. Er erklärt:

Einkommensteuer für Nicht-EU/EWR-Ansässige

Zweck: private Nutzung
Steuerpflicht: jährliche Abgabe des Formulars 210
Steuerbemessungsgrundlage ist 1,1 % oder 2 % des valor catastral der Immobilie, ein von der Steuerverwaltung berechneter Wert; dieser Wert wird auch für die IBI (kommunale Grundsteuer) verwendet. Der Unterschied im Prozentsatz basiert darauf, ob der valor catastral seit 1994 aktualisiert wurde (1,1 %) oder nicht (2 %).
Ein Steuersatz von 24 % wird auf die Steuerbemessungsgrundlage angewandt.
Für jeden Eigentümer muss ein Formular 210 eingereicht werden.
Die Besteuerung erfolgt anteilig entsprechend dem Eigentumsanteil an der Immobilie im Steuerjahr (in Spanien ist das Steuerjahr das Kalenderjahr).

Zweck: Renovierung zur Vermietung
Steuerpflicht: vierteljährliche Abgabe des Formulars 210
Steuerbemessungsgrundlage ist die Bruttomiete.
Ein Steuersatz von 19 % wird auf die Steuerbemessungsgrundlage angewandt.
Solange die Wohnung nicht vermietet ist, gelten dieselben Steuerpflichten wie zuvor. Wenn die Wohnung innerhalb eines Jahres nur für einige Monate vermietet wird, müssen beide Versionen des Formulars 210 eingereicht werden:
• Jährlich für den nicht vermieteten Zeitraum.
• Vierteljährlich für den vermieteten Zeitraum.
Für jeden Eigentümer muss ein Formular 210 eingereicht werden.

Und wie verhält es sich mit der Vermögenssteuer?

Steuerpflicht: jährliche Abgabe des Formulars 714
Für Immobilien, die Sie in Valencia besitzen, wird die Steuerbemessungsgrundlage anhand des höheren der folgenden Werte berechnet:
• Valor Catastral
• Kaufpreis
• Von der Steuerverwaltung im Rahmen anderer Steuerverfahren berechneter Wert.

Der Steuersatz beginnt derzeit bei 0,20 % und steigt bis auf 3,50 % (für eine Steuerbemessungsgrundlage über 10.695.996,06 €).

Die Vermögenssteuer wird individuell berechnet, daher müssen Sie ein „Vermögen“ von über 1.400.000 € haben, um zur Abgabe und Zahlung dieser Steuer verpflichtet zu sein. Die Besteuerung erfolgt anteilig entsprechend dem Eigentumsanteil an der Immobilie im Steuerjahr (in Spanien, wie erwähnt, ist das Steuerjahr das Kalenderjahr). Wie Sie nun wissen, variiert die Steuersituation stark zwischen Personen, die in Spanien oder im Ausland steuerlich ansässig sind.

Valencia ist ein schnell wachsender Markt, und es gibt Chancen für Investoren. Stellen Sie sicher, dass Sie mit allen Verpflichtungen, die Sie eingehen, vertraut sind.

Rechtliche Unterstützung durch Globexs

Globexs verfügt über eine Rechtsabteilung, die ausländischen Hauseigentümern in Valencia hilft. Kontaktieren Sie uns für ein Angebot.